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【楼盘测评】抢鲜看,北京万科集体土地长租公寓开始预租!

文章来源:admin    时间:2019-10-23

  

  长租公寓市场迎来新物种。

  北京(楼盘)万科第11座泊寓,在集体经营性建设用地上打造的公寓项目,日前在丰台高立庄亮相,并启动预租。

  不同于以往基于国有土地开发、运营的公寓,这种企业与村集体合作的项目,减少了前期大量的土地资金沉淀,一方输出建设运营能力,一方输出土地,双方共享公寓未来的租金收益。这也许将为盈利难的长租公寓市场开辟全新的道路。

  究竟集体土地长租公寓与我们常见的公寓有何不同呢?房小评现场踩盘,给大家分享第一手的感受。

  北漂“停泊”的港湾

  北京万科丰台高立庄项目是一个超大的复合性社区,建筑控制规模为地上135000㎡,包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。

  也就是说,泊寓是整个复合社区的一部分,享受配套的购物中心、底商、小公园,单这一点已经与常见的单独楼栋式公寓有所不同。

  目前,项目的公寓已经封顶,预计明年4月开业,首批开间700多套。主力户型为30㎡的开间,定价为3000-5000元/月,约为周边同品质一居室租金的70-80%,预租期还有优惠。

  由于该项目是北京万科与丰台科技园管委会的合作项目,管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐,定向群体享受租金优惠。

  根据北京万科的调研,项目周边多是回迁房,且以两居以上户型为主,租金对于刚毕业不久的年轻白领而言,不够实惠,往往需要进行合租。

  而泊寓的产品面积完全针对年轻人群设计,既能够保障居住品质,独立私密,也能降低租赁成本。

  就房小评从现场示范区来看,万科在长租公寓打造上已有非常成熟的体系,并在高立庄项目实现落地。

  公共厨房、社交互动区、云中图书馆等硬件场地,配以定期组织的活动,构建丰富有趣的社区生活。

  伴随社群化的运营,不仅提升住户的居住品质,更能丰盛他们的精神空间。真正实现那句话“房子是租的,但生活不是”,社区式的长租公寓真正给北漂一族提供“停泊”的港湾。

  项目采用全装修交房、全家具电器配置,适合拎包入住的年轻上班族。可自由组合的衣柜、投影OR电视机的选择、装修配色套餐等等,从细节处体现人性化的关怀。

  此外,绿色科技的社区管理系统,环保节能;全程刷脸和指纹入户,方便生活;AI识别体系核准每一位住户的身份,实时监控联网,应对各种突发情况,保障园区居住安全。

  整体参观下来,高立庄项目给房小评的感觉,就是一座先进的万科式社区,只不过是以租赁的形式提供居住服务。

  长租公寓的健康模式

  目前,北京万科泊寓已开业的总房间数为2132间,共计6.6万㎡,整体出租率在95%以上。

  而如高立庄项目这样的集体土地建设租赁住房项目,北京万科已经获得了6个,总建筑面积75万㎡,能够提供总计21498间租赁住房,总投资额约90亿元。

  除了高立庄,北京西南三环边上的成寿寺项目也将在年底完工,明天2季度初正式开业。届时,可以提供965套房源,以大部分长租公寓主推的开间为主,面积包括22㎡、32㎡两种。

  此外,草桥、瀛海、旧宫、台湖的4个项目基本上都会在今年正式开工,2021-2022年陆续上市开业。

  也就是说,未来北京万科泊寓的体量中大部分都会是由集体土地长租公寓构成。

  这与北京市整体的长租公寓市场发展趋势相吻合。目前,长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类,在运营项目(全市约4万间)多为改造类。

  2017-2018年,北京集体用地清单供应约320万㎡,其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡,预计可形成供应约3-4万间租赁住房,而且还将持续增加。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间,极大补充北京租赁住房的供给,这是“租购并举”时代的一大步。

  长租公寓一度接连爆雷,让这个行业负面新闻不断。随着新物种的到来,其所面临的前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长等痛点,或将寻找到更好的办法。

  对于集体土地建设租赁住房,北京市已有国家开发银行、农业银行(601288,股吧)、建设银行(601939,股吧)、华夏银行(600015,股吧)作为首批试点出具贷款方案,可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款,贷款金额可达到总投资的80%。

  一旦推进,这将有效缓解长租公寓业务的资金回笼问题,并与其稳定的租金收益节奏相契合。

  此外,对于集体土地建设租赁住房项目不可转让退出的要求,北京万科也在率先尝试寻求突破。

  央行正式对外寻找首批公募股权reits项目,此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。万科大兴瀛海租赁住房项目,作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目,属于央行重点支持范围,目前已提交完整申请材料,等待政策明确后的审批意见。

  长租公寓在一线城市,存在大量客观需求,不仅是提供供应数量,更在于提升租房品质。其稳定可持续的租金收益,也是房企在一线城市后开发时代下的全新增长点。

  可以说,供需端都期待着长租公寓市场更加专业、标准、市场化的发展。一旦长租公寓形成进入-推出闭环,并获得稳定的资金支持,这个健康成熟的市场,也将为租房者们提供更安全的租房体验。

本文首发于微信公众号:中国房评报道。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。


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